INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF
Investissement immobilier
La rentabilité de votre investissement immobilier locatif dépend de la régularité des revenus locatifs obtenus. L’enjeu consiste à acquérir un bien immobilier doté des critères recherchés par les locataires :
une proximité des commerces, des écoles et des transports
un montant de loyer en cohérence par rapport à celui du marché.
Pour vous protéger des risques de carence et de vacance locatives et d’impayés vous pouvez souscrire à une garantie locative (déductible de vos revenus fonciers) pour un coût équivalent à 10 % du montant du loyer. Vous vous assurez ainsi une totale sécurité qui garantit à votre investissement immobilier locatif une rentabilité souvent supérieure aux produits financiers proposés aujourd’hui sur le marché.
Vous pouvez également opter pour une garantie revente, vous protégeant en cas de moins-value en cas de revente précipitée (cette garantie étant également déductible de vos revenus fonciers). Mais bien sûr quel que soit l’investissement immobilier que vous choisissez, vous prenez des risques. L’essentiel est de les connaître et de les mesurer afin de pouvoir les minimiser.
Exigez un rendement suffisant
L’intérêt est de se rapprocher d’un autofinancement de votre projet immobilier où le remboursement du capital est compensé par la perception des revenus locatifs. Voici la manière d’y parvenir en considérant le calcul à l’envers :
estimez la valeur locative du bien immobilier,
ajoutez-y l’effort d’épargne que vous être prêt à faire. Cette somme s’assimile à la mensualité de votre prêt.
A l’aide de nos simulateurs de prêt et de la mensualité obtenue, calculez le montant à emprunter. A cette valeur, n’oubliez pas qu’il faudra retrancher les frais de notaire et de garantie. La clé est d’acquérir un bien dont le prix est proche de celui ainsi calculé.
Ensuite pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif :
vous cumulez l’ensemble des revenus fonciers
que vous divisez par l’ensemble des charges à payer (frais de gestion, frais d’assurance, taxe foncière).
Attention : certains professionnels utilisent des techniques abusives pour gonfler le rendement du bien immobilier qu’il vous présente :
revaloriser chaque année le prix du bien, frais de notaire compris,
revaloriser davantage les loyers que les charges,
retenir comme loyer celui du plafond prévu par la loi parfois additionné de la surface du parking et de la terrasse.
Renseignez-vous sur la date début d’amortissement
Le promoteur annonce une date de livraison. Lorsque le bien est achevé, l’amortissement débute. En cas de retard de livraison, l’amortissement est repoussé d’autant.
Sécurisez votre investissement immobilier
Un investissement immobilier locatif n’a d’intérêt que par la perception de revenus fonciers, c’est-à -dire de loyers versés par le locataire. Moins il y a d’impayés, moins il y a de vacance locative, meilleur sera votre rendement. Pour minimiser ces risques, vous pouvez souscrire :
une garantie de loyer, déductible de vos revenus fonciers,
une garantie de carence et vacance locatives, déductible de vos revenus fonciers,
une garantie-revente, déductible de vos revenus fonciers.
En conclusion, l’investissement locatif présente les avantages suivants :
grâce au crédit immobilier, vous pouvez vous constituer un patrimoine sans capital initial ;
votre bien immobilier vous procure une source de revenus stables : les loyers ;
vous préparez votre retraite puisqu’à l’issue du prêt, vous devenez propriétaire d’un capital de valeur, transmissible et qui génère des compléments de revenus.
Trouver le montage financier adéquat pour augmenter votre rentabilité
Nous vous conseillons de recourir à un financement total par la banque. Selon la durée du prêt que vous choisissez, vous pouvez ajuster le montant des mensualités au prix estimé des loyers. Votre effort d’épargne est minimisé.
Suite au bilan patrimonial de votre conseiller en gestion de patrimoine, vous pourrez déterminer s’il est préférable pour vous d’investir à l’aide d’un prêt amortissable classique ou d’un prêt in fine.
Le choix du type de prêt (amortissable ou in fine) est important.
Le principe du prêt in fine est de rembourser uniquement les intérêts et assurances durant toute la durée du crédit en contrepartie du nantissement d’un capital à hauteur de 50 à 70 % de la valeur du bien, ce pourcentage étant à définir selon le rendement du placement et l’objectif étant d’atteindre le montage total du prêt à terme.
Lors de la dernière mensualité, vous remboursez l’ensemble du montant emprunté à l’aide du capital nanti.
Ce montage vous permet de rester propriétaire de cette somme pendant toute la durée du prêt et de profiter des plus-values obtenues sur ce capital. Vous devenez propriétaire du bien en n’ayant réellement payé que 50 à 70 % de sa valeur sans compter les contributions du locataire et de l’Etat.
Les spécificités d’investissements immobiliers hors métropole
Choisissez bien votre bien : portez une attention toute particulière à la situation géographique de votre bien. Les infrastructures ne sont pas toujours les mêmes que celles en métropole. Il faut parfois longtemps pour parcourir quelques kilomètres, et cela n’est pas toujours visible en étudiant une simple carte.
Les habitants qui travaillent ne louent pas forcément dans des zones reculées, même si l’appartement est situé à proximité d’une plage magnifique recherchée par les vacanciers ! Ils préfèrent être proches de leur lieu de travail. Choisissez plutôt un bien proche des transports, des commerces ou des écoles. Comparez aussi le prix d’achat de votre bien au prix du marché pour un bien équivalent dans le même quartier. Cela augmente votre capacité de revente à terme.
Même si vous n’y habiterez jamais soyez aussi exigeant que si ce logement était pour vous : notoriété du promoteur, qualité de la construction, isolation phonique, climatisation… Avant d’investir les yeux fermés dans un studio vérifiez la demande locative. L’avantage d’un T2 ou d’un T3 est qu’il convient aussi bien à un célibataire, à un couple qu’à une famille avec un enfant. Vous augmentez ainsi la cible de locataires potentiels.
Dans tous les cas faites-vous conseiller par un cabinet expérimenté connu sur la place pour lequel vous avez des témoignages d’anciens clients satisfaits avec des exemples concrets d’investissement immobilier réussi.
