Grâce à votre investissement immobilier vous profitez de revenus fonciers. Ils vous permettent de bénéficier de revenus complémentaires.

Dans quelques semaines, au plus tard le 31 mai vous devrez faire votre déclaration de revenus fonciers et opter entre le régime réel ou micro-foncier. Vous trouverez ici tous les conseils utiles pour faire le bon choix et bien remplir votre déclaration. Selon l'option choisie vous serez ou pas engager sur 3 ans et pourrez ou pas déduire de vos revenus imposables le montant votre déficit foncier. L'impact économique pouvant atteindre une économie d'impôts de 5.000 euros.

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros (ensemble des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal) vous n'avez pas le choix et devez utiliser le régime réel. Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros vous pouvez choisir entre le régime du micro-foncier ou du réel.

Les avantages du régime en micro-foncier

Le régime du micro-foncier cumule deux avantages. Il vous dispense de remplir une déclaration de revenus fonciers (2044), vous bénéficiez d'un abattement de 30% et serez imposé sur seulement 70% de vos revenus locatifs 2007.

Sont exclus de ce régime les contribuables propriétaires :

- d'un monument historique et assimilé
- d'un immeuble détenu en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement;
- D'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager(opération en loi Malraux);
- D'un immeuble situé dans une zone franche urbaine;
- D'un logement neuf qui bénéficie de l'amortissement Périssol, Besson ou désormais Robien ;
- D'un logement ancien qui bénéficie de la déduction forfaitaire de 40% du dispositif Besson
- De parts de sociétés, autres que celles prévues à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale),qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions de l'article 8 du CGI.

Les avantages du régime réel

L'avantage du régime réel consiste à déduire de vos revenus fonciers 2007 la somme de vos frais et charges cumulés sur l'année. Si la différence entre vos revenus et vos charges est positive vous êtes en positif foncier. Si le résultat est négatif vous êtes en déficit foncier. Ce déficit foncier est déduit de votre montant imposable. Vous pouvez faire jusqu'à 5000¤ d'économie.
Si le montant de vos frais et charges est supérieur à 26% de vos revenus locatifs bruts (par exemple. 1620¤ de charges pour des revenus locatifs de 6000¤ annuels) il est préférable d'opter pour le régime réel. Ce pourcentage est rapidement atteint si vous avez effectué des travaux ou que le bien a subit des vacances locatives. L'abattement forfaitaire sera ramené à 14%. Pour en bénéficier vous devez en faire la demande expresse auprès de l'administration fiscale. Cela suppose de remplir le formulaire 2044. Ce choix implique l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal et vous engage pour une durée de 3 ans irrévocable, reconductible tacitement.

Les charges déductibles

Les charges déductibles prises en compte sont comptabilisées TTC et concernent :

- Les intérêts et les frais d'emprunt (par exemple les frais de dossiers) si l'emprunt a été réalisé dans le cadre d'une acquisition, d'une réparation, d'une construction ou de l'amélioration du bien.
- Les dépenses d'amélioration pour les logements dans la mesure où ils apportent un confort nouveau dans le local d'habitation sans modifier la consistance général du local.
- Les dépenses d'entretien et de réparation si les travaux visent à conserver le local en bon état sans en modifier la structure. Si les dépenses acquittées normalement pour le locataire restent à la charge du propriétaire elles sont déductibles dans le cas où elles faciliteront la relocation du bien.
- Toutes les primes d'assurance se rapportant aux biens loués
- Les frais de gestion tels que les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d'éviction et de relogement, les frais de procédures, les rémunérations des gardiens ou concierges, les frais de rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, les frais téléphoniques, de correspondance, de déplacement, d'acquisition d'outillages, de matériel de bureau, informatique, cotisations, redevances, frais d'enregistrement des baux
- Les impôts et taxes perçus au titre des collectivités locales : taxe foncière, taxe d'équipement...

Comment remplir votre déclaration

Pour faire votre déclaration dans le cas du régime micro-foncier, il vous suffit de porter la somme des revenus locatifs perçus dans votre déclaration 2042 (déclaration de revenus) page 3, cadre 4, case BE.

Dans le cas du régime réel si la différence entre vos revenus fonciers et vos frais et charges à déduire est positive vous êtes en positif foncier, si la différence est négative vous êtes en négatif foncier et ce montant sera déduit de votre montant imposable.
Ce résultat est à inscrire en case I, page 3 et à reporter en page 4, ligne 420 de la déclaration 2044 (à télécharger sur les Impots) . Il reste à l'inscrire en page 3, cadre 4 de votre déclaration 2042.