Le dispositif Robien concerne les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ou construits à compter du 3 avril 2003. Cependant, une réponse du ministère de l’équipement, des transports et du logement (Rép. Le Nay : AN 10 novembre 2003 p8648 n°13801) prévoit que ce dispositif s’applique aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003.

Il permet, pour ces dits logements, de pratiquer un amortissement de 8% de leur investissement pendant 5 ans puis de 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans. Il s’adresse uniquement aux bailleurs qui prennent l’engagement de louer leur logement en respectant les plafonds de loyers.

L’investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus traditionnelle (la 2042) la déclaration de ses revenus fonciers : la 2044S (S pour spéciale).

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Pour cela, ils doivent joindre à leur première déclaration de revenus fonciers :

• L’imprimé 2044EB (déclaration d’option : engagement de location) qui contient l’option pour l’amortissement comprenant l’identité et l’adresse du contribuable, l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer
• L’engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de 9 ans au moins, à usage d’habitation principale du locataire. Cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret. Les modalités de décompte de la déduction au titre de l’amortissement
• justificatifs du prix d’acquisition ou de revient du logement (attestation d’acquisition du notaire ou copie de l’acte authentique, factures des entrepreneurs…)
• Une copie du bail

Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, la copie du bail devra être jointe à la déclaration des revenus au cours de laquelle le bail est signé. Le contribuable qui souhaite bénéficier d’une période supplémentaire d’amortissement sans changement de locataire n’est tenu à aucune obligation déclarative spécifique. Lorsque le contribuable réalise plusieurs investissements pour lesquels la déduction au titre de l’amortissement est demandée, il doit satisfaire à ces obligations déclaratives pour chaque logement.

Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers les éléments suivants :

• Une déduction forfaitaire de 6% pendant toute la période d’amortissement. Au delà, c’est le taux communément en vigueur qui s’applique (14%)
• Les intérêts d’emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée
• La taxe foncière
• Les frais de gestion ou de gérance quand celle-ci est confiée à un professionnel
• Les primes d’assurance garanties de loyers
• L’amortissement du bien...

    1. Report des intérêts d’emprunt

La part non utilisée de déficit correspondant aux intérêts d’emprunt (celle supérieure au montant des loyers) est, quant à elle, reportable et cumulable les années suivantes durant 10 ans et n’est déductible que sur des revenus fonciers et eux seuls.

    2. Déficit foncier

Si la différence (recettes (loyers TTC) – charges déductibles) est négative, le contribuable génère un déficit foncier. Il peut déduire ce déficit foncier de son revenu global imposable dans la limite de 10 700 € (environ 70 000 F). Cependant la part du déficit foncier constituée des intérêts d’emprunt ne peut venir s’imputer sur le revenu global que pour la part inférieure ou égale aux loyers perçus. Ce plafond est porté à 15 300 € (environ 100 000 F) lorsque le contribuable constate parallèlement un déficit sur un logement Périssol.

    A. Déduction sur le revenu global

Si, au titre d’une année, la déduction au titre de l’amortissement a participé à la constitution d’un déficit foncier qui présente les deux caractéristiques suivantes :

    • Le déficit foncier n’a pas été imputé en totalité sur le revenu global mais a fait l’objet d’un report sur les revenus fonciers des années suivantes

    • La fraction du déficit reportable, à la date de la cession du logement, n’a pas été totalement reportée sur les revenus fonciers des dix années suivant la constitution du déficit, il y a lieu de considérer que la fraction du déficit non imputable sur le revenu global et qui ne provient pas des intérêts d’emprunts, c’est à dire la fraction qui excède le plafond d’imputation de 10 700 € a, en priorité, pour origine la déduction au titre de l’amortissement de dépenses réalisées postérieurement à la première mise en location.

Dans le cas où le délai de report du déficit n’est pas expiré à la date de la cession du bien, le contribuable peut choisir, soit de comprendre dans le prix de revient la fraction du déficit correspondant à l’amortissement des dépenses de travaux, soit de conserver son droit au report de ce déficit pendant la fraction du délai de 10 ans restant à courir.

    B. En cas de revente (Important)

Obligation de louer pendant trois ans suivant la dernière année d’imputation du déficit foncier. En vertu du droit commun, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global imposable oblige le contribuable à louer le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Si le contribuable souhaite vendre son immeuble, la 15e année par exemple, et qu’il a imputé son déficit foncier sur son revenu global imposable cette même année, il est censé le louer jusqu’au 31 décembre de la 18e année. S’il ne le fait pas parce qu’il souhaite vendre, le contribuable devra réintégrer, dans ses revenus postérieurs à la revente, le déficit imputé lors des trois années précédentes (de la 12e à la 15e année). Il devra alors verser des pénalités à l’administration fiscale, pénalités déterminées dans les conditions du droit commun. Il est donc fortement conseillé en ce cas précis de demander au notaire qui est chargé de la vente d’en aviser l’administration fiscale pour justifier de la bonne foi et ne pas risquer de pénalités supplémentaires pour mauvaise foi.

Les plus-values retirées de la cession d’immeuble ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l’amortissement Robien relèvent du régime de droit commun d’imposition des plus-values immobilières.

Une instruction du 30 mars 2004 (n° 60, 5 D-2-04) fixe les plafonds de loyer ainsi que les plafonds de ressources à un euro près (ces plafonds ont été arrondis à l’unité supérieure).

Les plafonds pour 2004 sont donc simplement revalorisés comme indiqué ci dessous.


Les plafonds de loyer mensuel par m2, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2004 aux montants suivants :


Les plafonds de loyer mensuel par m2, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2004 aux montants suivants :



Les ressources des locataires pour les baux conclus en 2004 ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :

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