→ Amortissement du prix d’acquisition de l’immeuble
La base d’amortissement est en principe constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement.
Toutefois, lorsque le garage ou l’emplacement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix global d’acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable.
En ce qui concerne les immeubles acquis neufs ou en état futur d’achèvement, la déduction est calculée sur le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, TVA, droit d’enregistrement.
Le point de départ de la période d’amortissement est fixé
au premier jour du mois :
- d’acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs ou réhabilités
- d’achèvement du logement pour les immeubles acquis en état futur d’achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire
- d’achèvement des travaux pour les locaux transformés en logement
La déduction au titre de l’amortissement est pratiquée pendant 9 ans. Elle est égale à 8% de la base d’amortissement les 5 premières années et à 2,5% de cette base les 4 années suivantes.
A l’issue de cette période de 9 ans, et en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire, le contribuable peut continuer à bénéficier par période de 3 ans et dans la limite de 6 ans, d’une déduction au titre de l’amortissement au taux de 2,5%, dès lors que la condition de loyer reste remplie. Il en est de même en cas de changement de titulaire du bail si les conditions de loyer sont remplies.
Lorsque le point de départ de la période d’amortissement a lieu après le 31 janvier de l’année d’imposition, les premières et dernières annuités d’amortissement, ainsi que la sixième compte tenu de la baisse du taux de 8% à 2,5%, sont déduites prorata temporis.
→ Amortissement des dépenses de reconstruction, d’agrandissement
Le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction et d’agrandissement dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction au titre de l’amortissement peut également opter pour l’amortissement de ces dépenses. Cette possibilité est soumise à un nouvel engagement de location de 9 ans. C’est également possible dans le cas d’une SCPI, si pour ces dépenses, une souscription est ouverte.
Précision : La déduction est calculée sur le montant des travaux majoré des frais qui leur sont afférents. Si ces travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, la déduction est calculée sur le prix d’achat des matériaux et du coût de la main-d’oeuvre employée le cas échéant. La période de l’amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois de l’achèvement des travaux. Ces dépenses sont amortissables selon le même taux que celui applicable à l’investissement initial.
Dans le cas des SCPI, ces modalités ne s’appliquent pas. Cependant, ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
→ Amortissement des dépenses d’amélioration
Lorsqu’il a opté pour le régime de la déduction au titre de l’amortissement, le propriétaire ne peut, pendant la période couverte par cette option, demander la déduction immédiate des dépenses d’amélioration. Ces dépenses ouvrent droit à une déduction au titre de l’amortissement égale à 10% du montant des dépenses pendant 10 ans.
Précision :
A la différence des dépenses de reconstruction et d’agrandissement, la déduction au titre de l’amortissement pour des dépenses d’amélioration n’est subordonnée à aucun engagement de location.
B. Taux de la déduction forfaitaire
Le régime de droit commun fixe le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers à 14% depuis l’imposition des revenus de 1997. Cependant, en cas d’option pour le dispositif de la déduction au titre de l’
amortissement Robien,
il est ramené à 6%.
La déduction forfaitaire ne représente plus dans ce cas que les frais de gestion et d’assurance à l’exception des dépenses afférentes à un contrat dont l’objet exclusif est de couvrir le risque de loyers impayés et qui sont déductibles pour leur montant réel. La baisse du taux de la déduction forfaitaire n’est pas définitive. La déduction forfaitaire au taux de droit commun (14%) est à nouveau applicable après l’expiration de la ou des périodes d’application du régime de la déduction au titre de l’amortissement. En outre, le logement étant désormais un logement ancien, le contribuable peut bénéficier du taux majoré de la déduction forfaitaire, sous réserve que l’ensemble des conditions prévues par les régimes Besson ancien ou Lienemann soient par ailleurs respectées (les plafonnements de loyers et de ressources du locataire et l’engagement de location).
C. La remise en cause de l’avantage fiscal
Les déductions pratiquées au titre de l’amortissement font l’objet d’une reprise (ou redressement fiscal) lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement.
→ Les différents cas de remise en cause
• Le propriétaire du logement ne respecte pas l’engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d’habitation principale. Cette rupture de l’engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l’expiration du délai de 12 mois imparti pour louer, par une utilisation du logement par son propriétaire ou encore par une interruption de la location pendant cette période d’une durée supérieure à celle admise,
• Le loyer excède le plafond autorisé, à un moment quelconque au cours de la période couverte par l’engagement,
• Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l’impôt sur les sociétés, cède le logement ou ses parts de la société pendant la période couverte par l’engagement de location ou le loue à un membre de son foyer fiscal.
→ Les exceptions à la remise en cause de l’avantage fiscal
Aucune remise en cause de l’avantage fiscal n’est effectuée lorsque le non–respect de l’engagement de location intervient à la suite de l’un des trois évènements suivants :
• Le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L 341-4 du Code de la Sécurité Sociale,
• Le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s’entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de leur employeur,
• Le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune décède.
Précision :
Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.
Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.
En cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge, il est admis que le nouveau contribuable (l’ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. S’il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l’ancien contribuable font l’objet d’une remise en cause.
→ Les modalités de la remise en cause de l’avantage fiscal
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l’une des deux périodes triennales de prorogation de l’amortissement, les déductions pratiquées au cours de l’ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, celles pratiquées au cours de la période normale d’amortissement de 9 ans ne sont pas remises en cause.
Loi de Robien 
