| | Peut bénéficier de ce dispositif toute personne, qui réalise un investissement locatif
dans des logements neufs ou anciens réhabilités, directement ou par l'intermédiaire de société non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI...).
A QUELLES CONDITIONS PEUT-ON BENEFICIER DU DISPOSITIF ROBIEN ?
1. Les bénéficiaires
- Toute personne physique
- Toute société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Ex : Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété… - Toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation). Les revenus des immeubles doivent alors être imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
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Quelques précisions :
- Le logement peut être la propriété des 2 époux ou d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.
- Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
- Le démembrement du droit de propriété : Le dispositif Robien
exclut du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré. Lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble intervient après la date de la prise de l’engagement de location, l’avantage fiscal est en principe remis en cause. Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable : le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités du régime de déduction au titre de l’amortissement, pour la durée restant à courir.
- L’indivision : La location d’un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise.
2. Les biens concernés
Le régime de Robien
s'applique uniquement aux propriétés urbaines, situées sur le territoire français ou dans l'un des 4 départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion). Il doit s'agir d'un logement neuf ou ancien réhabilité. 3. Obligations de location
Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Cette location est assujettie à un plafonnement de loyer fixé, chaque année par décret.
Quelques précisions :
Le locataire doit être une personne physique autre q'un membre du foyer fiscal du propriétaire. Sous cette réserve, la location à un ascendant ou descendant est admise.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'IS, le titulaire du bail doit être une personne physique autre qu'un des associés ou qu'un membre du foyer fiscal de l'un des associés.
REGIME FISCAL : AMORTISSEMENT DU PRIX D'ACQUISITION
L'acquéreur peut déduire de son revenu brut foncier un amortissement égal à 8% du prix de revient global (tous frais compris) pendant chacune des 5 premières années et à 2.5% chacune des 4 années suivantes. Si la condition de loyer reste remplie, le bailleur peut bénéficier de 2 périodes supplémentaires de 3 ans avec l'amortissement de 2.5%. L'acquisition du logement peut donc être amortie à hauteur de 65% sur 15 ans.
→ L’exercice de l’option
Pour les personnes physiques, l’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année : - d’acquisition du logement, lorsque que celui-ci est acquis neuf ou après réhabilitation ou reçu à titre gratuit par le conjoint survivant,
- d’achèvement du logement, lorsque celui-ci est acquis en l’état futur d’achèvement ou construit par le contribuable,
- d’achèvement des travaux de transformation, en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement,
- de souscription de parts de SCPI.
→ L’option a un caractère irrévocable
L’option pour la déduction au titre de l’amortissement est irrévocable pour le logement. Le contribuable ne peut donc, postérieurement à cette option et pendant toute la période couverte par celle-ci, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers.
→ Non-cumul d’avantages fiscaux Pour un même logement, le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est exclusif de l’application de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer
. En revanche, un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut demander le bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer pour un logement et opter pour le dispositif de l’amortissement pour un ou plusieurs autres logements. Pour un même logement, la déduction au titre de l’amortissement est exclusive de la déduction pratiquée au titre d’investissement en loi Malraux ou monuments historiques. Par ailleurs, l’application de l’ amortissement Robien
à un ou plusieurs logements appartenant au contribuable entraîne l’obligation d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers pour l’ensemble des logements du foyer fiscal et pour toute la période d’application de l’amortissement. Le contribuable ne pourra donc pas choisir le régime de droit commun, c’est-à-dire le régime simplifié dit « micro foncier » pour l’un de ses logements et le régime réel pour un autre pour lequel il souhaite bénéficier de l’ amortissement Robien
. Cependant, en cas de remise en cause de l’amortissement, l’option pour le régime simplifié redevient immédiatement possible.
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FARGUES ST-HILAIRE à proximité de Bordeaux |
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| Typologie |
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2 au 4 pièces |
| Prix |
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à partir de 201 000 € TTC pour une maison 3 pièces (hors parking, hors mobilier) |
| Fiscalité |
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Loi Robien |
| Département |
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Gironde |
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Loi de Robien 
