Qu’il est dommage de payer des impôts alors que le régime fiscal de Robien vous permet d’en réduire le montant tout en devenant propriétaire. Ce type d’investissement immobilier vous apporte sécurité et rentabilité. En pratique le locataire paye environ 60 % du montant de votre investissement, l’état participe à hauteur d’environ 10 % et l’effort d’épargne qu’il vous reste à payer n’est que de 30 %. Après une période de location de 9 ans, si vous décidez de conserver votre bien plutôt que de le revendre vous pouvez alors profitez de revenus complémentaires intéressants.

La bourse montre chaque jour des signes de faiblesse et illustre ainsi les risques qu’elle vous fait courir, l’investissement locatif de son côté s’appuie sur la valeur d’un actif immobilier. Même si cette valeur fluctue au cours du temps votre bien immobilier vous procure une source de revenus fiables et stable sur le long terme, les loyers. Bien entendu, il faut respecter quelques règles de prudence et souscrire à certaines garanties. Une fois celles-ci connues et mises en pratique l’investissement immobilier vous satisfera pleinement.

Les règles de prudence à respecter :

1. Le bien doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement)
2. Vous devez le louer hors foyer fiscal au moins 9 ans à titre de résidence principale
3. Vous devez respecter des plafonds de loyers (Calculez votre plafond de loyers)

Plafond de loyer mensuel pour le dispositif de Robien Recentré en 2008 (en euros/m²):

Plus le montant des impôts que vous payez est important plus l’opération a de sens aussi il est conseillé d’avoir des revenus supérieurs ou égaux à 30.000 euros pour envisager ce type d’opération.
Comme vous l’avez compris la rentabilité de votre investissement locatif dépend de la régularité des revenus locatifs obtenus. L’enjeu consiste à acquérir un bien immobilier doté des critères recherchés par les locataires à savoir une proximité des commerces, des écoles et des transports et un montant de loyer en cohérence par rapport à celui du marché.
Pour vous protéger des risques de vacance et d’impayés vous pouvez souscrire à une garantie locative déductible de vos revenus fonciers pour un coût équivalent à 10% du montant du loyer.
Vous vous assurez ainsi une totale sécurité qui garantie à votre investissement locatif une rentabilité proche des 4% avant impact fiscal, bien supérieure aux produits financiers proposés aujourd’hui sur le marché.

L’avantage fiscal du Robien recentré

Ce dispositif vous permet de déduire de vos revenus l’amortissement de votre bien à raison de 50% du prix d’achat (frais de notaire et TVA inclus) sur 9 ans et plus précisément 6% pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans.
Le principe consiste à cumuler l’ensemble de vos charges (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, charges de gestion, taxe foncière et travaux) dans la limite de 10.700¤ et de les retrancher de vos revenus salariés et fonciers. Le montant de vos revenus soumis à imposition est diminué d’autant. Le déficit foncier ainsi créé vous permet d’économiser jusqu’à 4280¤ par an (si votre TMI est de 40%). Vous en déduisez facilement que plus votre tranche marginale d’imposition est élevée plus l’avantage fiscal est intéressant (Faites votre simulation gratuite).
L’amortissement débute le jour de la signature si le bien est déjà construit ou le jour de l’achèvement s’il est en construction. La première année est donc calculée au prorata. Par exemple, si vous achetez un appartement d’une valeur de 100.000¤ livré en août 2009 vous bénéficierez d’un amortissement de 5/12 des 6% d’amortissement prévus soit 2.500 euros à déduire de votre imposition 2010. Le rattrapage aura lieu en 2016 où vous aurez droit à 7 mois à 6% et 5 mois à 4%.

Les différences avec l’ancien régime Robien
Le régime Robien recentré est entré en vigueur le 1 septembre 2006. Toute acquisition signée avant cette date peut encore bénéficier du régime de Robien classique. Sa différence avec le nouveau régime réside dans l’amortissement du prix d’achat qui était de 8% les 5 premières années puis 2.5% les 4 années suivantes. Au bout de 15 ans, le total des amortissements représentait 65% du prix du bien. Les plafonds de loyers étaient par contre moins avantageux (Zone A :19.89¤, Zone B :13.82¤ et Zone C :9.94¤).

De Robien ancien, une exception
Une exception aux 3 règles définies plus haut concerne le Robien dans l’ancien. Les produits vendus dans ce cadre sont rares et les exigences élevées. Le bien doit avoir les mêmes performances techniques en matière de sécurité, conditions d’habitabilité, installations sanitaires, isolation, chauffage qu’un logement neuf pendant au moins 6 ans.

Les astuces à connaître
Vous ne pouvez pas le louer à une personne de votre foyer fiscal toutefois il est autorisé de le louer à un enfant majeur, à un ascendant/descendant non rattaché à votre foyer. Il vous est également possible de le louer à un organisme public ou privé.
Si vous imputer un déficit foncier de vos revenus jusqu’à la neuvième année, vous devez alors louer encore 3 ans après le dernier déficit votre bien avant de le revendre.

 Prenons un exemple
Monsieur Dupont achète en janvier 2008 un 2 pièces en état futur d'achèvement (VEFA), livrable en juillet 2009 pour un prix d'acquisition de 140 000 ¤.

La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 140 000 ¤.

Calcul des amortissements :

- 6 % pour les 7 premières années, soit 8400 ¤ /an.
- 4% pour les 2 dernières années, soit 5600 ¤ /an.

Soit au total 70 000 ¤ sur 9 ans venant en déduction de ses revenus. L'économie d'impôt générée pour son foyer fiscal imposé à 30% (Tranche Marginale d'Imposition) est de :

- 2520 ¤ les 7 premières années
- 1680 ¤ les 2 dernières années.

Soit au total  21 000¤ d'économie d'impôt sur 9 ans.

Borloo et Robien, vous hésitez

Le choix que vous ferez dès l’achèvement de votre bien est irrévocable. Il est important de mesurer les spécificités de chacun de ces régimes récapitulées dans le tableau ci-après :

* A l’issue de la 9ème année si vous imputer un déficit foncier de vos revenus, il vous faut louer encore 3 ans.
** Il vous est possible de mettre votre bien à disposition d’un ascendant/descendant si vous suspendez le bénéfice de dispositif Borloo populaire après une période d’au moins 3 ans de location.