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LMP/LMNP
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L’article 151 septimes du code général des impôts pose deux conditions pour prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel.
- Le loueur doit être inscrit en tant que tel au Registre du Commerce.
- Les recettes annuelles doivent impérativement dépasser 23.000 euros ou bien représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.
Ces revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
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Une fiscalité exceptionnelle au titre de l’impôt sur le revenu
Le loueur en meublé professionnel peut déduire la totalité des charges réelles. En plus toutes les charges d’acquisition sont déductibles ainsi que la totalité des intérêts d’emprunt du revenu global.
Le loueur meublé professionnel est soumis au régime des plus values professionnelles. Celles-ci sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes générées par l’activité LMP sont inférieures à 152.500 euros par an.
Exonération d’ISF
En tant que biens professionnels, les logements acquis ne sont pas soumis à l’ISF (considéré comme outil de travail), si l’investisseur retire plus de la moitié de ses revenus professionnels de cette activité.
Allégement des droits de succession
Les héritiers d’un loueur meublé professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d’entreprise.
Amortissement des biens
La totalité des biens pourrait être amortie généralement sur 10 ans pour le mobilier et 20 ans sur le foncier (80% du foncier et 20% restant étant considérés comme le terrain).
En cas de déficit d’exploitation, les amortissements sont différés indéfiniment, on appelle cela les ARD amortissement réputé différé.
Personnes plus généralement concernées
Toutes les professions libérales et chefs d’entreprises, (les personnes à forte fiscalité). En complément de revenu lors de la cessation d’activité ou en désignant son épouse non salariée d’aucune entreprise comme gérante, afin de lui permettre de cotiser au régime de retraite.
Détention du bien
Durée minimum de détention en statut LMP 5 ans, ce qui a pour effet d’optimiser les économies d’impôts sur cette même durée.
Conclusion
Le déficit d’exploitation éventuel est imputable sur le revenu global.
Ce déficit est crée notamment par :
- les frais d’acquisition des biens loués (honoraires, droit d’enregistrement, commissions, …)
- les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition
- l’amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations
- les charges de gestion (conseil juridique, expert comptable, …) et d’assurance
- l’impôt foncier, la taxe professionnelle
- les dépenses d’entretien et de réparation
- les charges de copropriété
Toutefois, pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l’un des régimes réels d’imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.
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«* un couple aux revenus annuels bruts de 151.000€ qui investit sans apport dans un bien d'une valeur de 410.000€ sur 20 ans va économiser 40.642€ d'impôts sur l'ensemble de l'opération.»
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