Destiné à favoriser la restauration d'immeubles et de quartiers historiques, ce régime permet aux investisseurs de déduire de leur revenu brut foncier des dépenses, en principe non déductibles, et d'imputer, sur le revenu global, l'intégralité du déficit. La loi Malraux s'adresse aux investisseurs situés dans les tranches supérieures d'imposition.

A QUELLES CONDITIONS PEUT-ON BENEFICIER DE LA LOI MALRAUX ?

1. Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé (ZPPAUP) et faire l'objet d'une restauration complète.

2. Il doit être destiné à l'habitation principale et loué nu pendant au moins six ans.

DEPENSES DEDUCTIBLES

Outre les dépenses habituellement déductibles du revenu brut foncier, l'investisseur pourra déduire tous les travaux relatifs à la restauration (démolition, toiture, murs extérieurs, transformation en logements...).

REGIME FISCAL

Déduction des dépenses habituellement non déductibles du revenu brut foncier (à l'exclusion des intérêts d'emprunt) et imputation de l'intégralité du déficit en résultant sur le revenu imposable.

L'excédent éventuel de déficit foncier est reportable sur le revenu imposable des 5 années suivantes.

Fraction du déficit trouvant son origine dans les intérêts d'emprunts :
1 370 ¤ reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

A l'issue des six années de détention, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel. S'il y a revente, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. En conséquence, pour éviter une taxation importante, il faut conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire, chaque année, de 5 %, la plus-value imposable.

Si l'investisseur désire continuer à le mettre en location, il peut opter, selon les cas pour :
- le régime du micro foncier assorti de sa déduction forfaitaire de
40% si revenu < 15K¤
- le régime du droit commun avec déduction forfaitaire de 14%.

- Possibilité d'investir via une SCI de gestion afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine

- Sécurité générée par l'assurance décès/invalidité qui porte sur le prêt

- Constitution d'une retraite à moindre coût et d'un patrimoine transmissible

- Possibilité d'envisager une légère diminution de son ISF (coûts d'acquisition et de rénovation supérieurs à la valeur vénale du bien) c'est l'essence même de la loi d'incitation fiscale.