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Immobilier Défiscalisation
Nos conseils pour bien investir
Votre statut pour investirQuelque soit la forme juridique que vous choisissez le calcul du revenu ou du déficit foncier est le même. Mais selon votre situation personnelle les impacts sur votre fiscalité divergent. Il convient de vous renseigner à l’aide du tableau ci-joint ou de votre notaire afin de choisir le statut adapté à votre situation.
Forme Juridique |
Avantages |
Inconvénients |
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Nom propre |
- Aucune formalité administrative Gratuit Simple et rapide Fiscalité : Impôt sur revenus |
- Le patrimoine de l’emprunteur est engagé s’il y a un prêt bancaire - Selon le régime matrimonial, l’acquisition peut être considérée comme patrimoine propre |
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Indivision |
- Gratuit Simple et rapide Fiscalité : Impôt sur revenus |
- Les 2 emprunteurs sont liés jusqu’à la vente du bien qui fera l’objet d’un rachat de soult de la part de l’emprunteur qui conserve le bien et rachète la part de l’autre Engagement sur son patrimoine propre en cas de prêt Transmission partielle impossible Fiscalité : Impôt sur revenus |
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SCI |
- Achat de parts et non d’un bien Possibilité de cessions de parts Multiples associés possibles Distinction de chaque opération Succession facilitée Fiscalité : Impôt sur revenus |
- Coût de constitution d’environ 1200 € Coût de gestion annuelle Comptabilité à tenir Fiscalité : Impôt sur revenus |
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SARL à vocation immobilière |
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- Coût de constitution d’environ 1200 € - Comptabilité à tenir |
La SCI, plus précisément :
Son utilité
Nombre de particuliers rêvent d’abriter des actifs dans une société civile immobilière. Encore faut-il bien saisir quels les avantages et les inconvénients de cette structure.
La société civile immobilière (SCI) permet de mieux gérer et transmettre son patrimoine immobilier surtout si ce bien est détenu par plusieurs personnes : les associés. C’est un outil adapté à ceux qui veulent acheter voire gérer un bien en commun. Il n’est pas nécessaire d’être de la même famille pour constituer une SCI, il peut s’agir d’amis, de collègues, de voisins… Les associés deviennent propriétaires d’une partie du parc immobilier selon les pourcentages définis dans les statuts.
Son fonctionnement
Il convient de nommer la SCI et de définir les statuts, notamment : la durée, l’objet, l’identité des associés, le capital social. Les associés, selon leur apport ou leur taux de participation au projet ne sont pas forcément propriétaire dans les mêmes proportions. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Ces formalités fournissent à la SCI une identité morale qui lui permet de détenir un patrimoine propre et indépendant de ses associés.
Bon à savoir : Pendant toute la durée de vie de la SCI, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale. D’où la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle. Attention, au niveau du financement d’un logement, un prêt d’épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI.
Ses avantages
La SCI permet de maintenir plus facilement un bien au sein d’une famille qu’il s’agisse d’un patrimoine immobilier d’exception ou d’un parc locatif. Dans le premier cas, un pacte statutaire peut imposer aux enfants de vendre leurs parts uniquement entre eux. Dans le second cas, une SCI facilite le démembrement de la propriété.
Dans le cas d’une SCI, le solde du prêt vient en déduction de la valeur des parts pour le calcul des droits de donation. Les droits de succession sont contournés.
Elle permet enfin d’éviter l’acquisition en indivision, risquée et précaire.
