Louez

Location vide : Le bail que vous signez est d’une durée de trois ans, renouvelable. Le locataire peut donner congé à tout moment dès lors qu’il respecte un délai de préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois dans certains cas (mutation, premier emploi, nouvel emploi suite à la perte du précédent et bénéficiaires du RMI).. En revanche, le propriétaire ne peut résilier le bail qu’à l’échéance du contrat à condition que le congé soit justifié par une décision de vendre le logement, de le reprendre pour l’habiter ou pour un motif légitime et sérieux. Le congé doit être délivré six mois avant le terme du contrat.

Il est plus intéressant pour vous de louer votre bien immobilier vide s’il s’agit d’un 3 pièces ou plus grand car les locataires concernés possèdent à priori déjà leurs meubles. Il est possible de signer un bail de durée inférieure (douze mois minimum) tout en louant votre bien vide dans les cas suivants : départ prochain à la retraite, mutation, études d’un enfant… Vous déclarez les loyers que vous percevez comme des revenus fonciers. Si ces revenus sont inférieurs à 15.000 euros annuels vous pouvez opter entre le régime du micro-foncier ou le régime réel.

Location meublée Vous devez fournir et entretenir les meubles et biens nécessaires au quotidien de votre locataire à savoir lit, cuisine équipée, table, chaises, armoire au minimum. Le bail que vous signez est d’une durée d’un an, renouvelable. Vous pouvez donner congé au locataire à l’échéance du bail avec un préavis de trois mois alors que le locataire doit prévenir seulement un mois auparavant. Les loyers que vous percevez dans le cadre de cette location meublée sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils s’ajoutent à vos autres revenus pour former votre revenu global imposable. Selon le montant des recettes perçues vous êtes soumis soit :
 à une exonération (location d’une pièce de sa résidence principale)
 au régime micro-BIC aussi appelé spécial super simplifié ou micro-loueur (si les recettes ne dépassent pas 76.300 euros)
 au régime réel simplifié (recettes supérieures à 76.300 euros) où vous pouvez déduire toutes vos charges (intérêts, travaux, entretiens, frais de gestion, prix d’achat du logement…) et créer un déficit foncier (par ex. charges sont supérieures à 71 % de vos recettes).
 au régime normal (loueur en meublé professionnel si votre chiffre d’affaires dépassent 23.000 euros par an) où vous bénéficiez du report des déficits, de l’exonération des plus-values (si l’activité a été exercée au moins cinq ans et le montant des recettes ne dépasse pas 250.000 euros ) et d’une exonération d’ISF.

Gérez

Selon votre tempérament, votre goût du risque et votre temps vous pouvez choisir de gérer votre bien vous-même ou confier un mandat de gestion à un professionnel.

Gérer le bien vous-même

Vous diminuez vos charges de gestion. Il vous incombera de fixer le montant du loyer, de publier des annonces, de faire visiter le bien, de rédiger le bail, d’établir l’état des lieux, de gérer le syndic et d’accomplir toutes les démarches de recouvrement en cas de loyers impayés. Il vous revient de choisir parmi les postulants le locataire le plus solvable : titulaire d’un CDI, revenu net global du locataire est égal ou supérieur à trois fois le montant du loyer annuel, caution solidaire éventuelle d’un tiers dont les pièces justificatives sont complètes : bulletins de paie, avis d’imposition et fiche de renseignements.

Gestion par un professionnel Les garanties locatives varient en termes de franchise, plafond d’indemnisation, vacances, durée de la garantie locative selon les sociétés et les options choisis. Les coûts s’échelonnent entre 3 et 5% du loyer TTC. Le fait de confier la gestion de votre bien immobilier à un professionnel dédié présente trois avantages : le temps de gérer correctement les tâches courantes comme les tâches exceptionnelles (entretien, incident…), la garantie du respect des réglementations en vigueur et la possibilité de déduire ces charges de vos revenus fonciers. Nous vous recommandons de lire attentivement le contrat qui vous est proposé.

Assurez

Les problèmes de paiement des loyers par les locataires aux propriétaires représentent une proportion très faible du parc locatif (environ 2%) et pourtant ils font beaucoup parler d’eux. Comme nous l’avons déjà évoqué, la rentabilité de votre investissement locatif dépend de la pérennité de vos revenus. En plus de choisir un bien où la demande locative est forte il est important de vous assurer contre le risque faible mais désastreux de loyers impayés. Cette charge est déductible de vos revenus fonciers et ne dépasse généralement pas 2.5% du montant du loyer TTC.

L’assurance de loyers impayés possède l’avantage de vous couvrir également contre les détériorations immobilières, le départ prématuré d’un locataire et les frais de contentieux.