DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION 

Le dispositif de défiscalisation immobilière appelé « Loi Girardin », permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction fiscale, en contrepartie de l’achat ou de la réhabilitation d’un logement situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer.

Le bien immobilier doit être neuf, ou, dans le cadre d’une réhabilitation, avoir plus de 40 ans,
le propriétaire doit ensuite s’engager : soit à habiter le bien pendant 5 ans au titre de son habitation principale, soit à le louer non meublé pendant 5 ans (ou 6 ans suivant les cas), pour l’habitation principale d’un locataire.

La loi Girardin est limitée aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2011 pour le secteur libre et jusqu’au 31 décembre 2012 pour le secteur intermédiaire, le dispositif Scellier Outre-mer intermédiaire étant prévu pour prendre sa suite jusqu’en 2017.

Le plafonnement spécifique de la réduction d’impôt a été revu à la baisse par la loi de finances 2011. A compter des revenus 2011, le plafond est la somme la plus élevée entre :
 36 000 €,
 13% des revenus bruts.

Par ailleurs, cette réduction doit également être contenue dans le plafonnement général des niches fiscales, fixé pour les revenus 2011 à 18 000 € plus 6% du montant du revenu imposable.

Vérifiez les avantages du dispositif de défiscalisation Girardin par rapport au dispositif Scellier outre-mer. En effet, si le dispositif Scellier Outre-mer présente des taux de réduction plus avantageux, il est limité à une opération par an, contrairement à la loi Girardin.

L’investissement Girardin peut être réalisé :

En propre ;

Par la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel exclusif est la construction et la mise en location d’immeubles ;

Par la souscription de parts de sociétés civiles dont l’objet est d’acquérir des biens immobiliers neufs. La SCI doit s’engager à louer nu à des locataires qui ne sont ni des associés, ni leurs conjoints ou des membres de leurs foyers fiscaux ;

Par la souscription en numéraire au capital de sociétés de développement régional des départements ou collectivités dont l’activité réelle se situe dans les secteurs éligibles pour l’application des dispositions de la loi Girardin.

Attention : les règles de défiscalisation Girardin ne s’appliquent pas aux biens démembrés, sauf si le démembrement est la conséquence d’une succession. Le bénéfice de défiscalisation revient alors à l’usufruitier.

Le début de la défiscalisation intervient :

Dans l’année qui suit la délivrance de la déclaration d’achèvement de travaux (ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure) pour les biens neufs ;

Dans l’année qui suit la souscription de parts pour la souscription de parts de société ;

Dans l’année qui suit la fin des travaux de réhabilitation pour l’ancien.

En cas de location, un engagement effectif de location doit être pris dans les 6 mois qui suivent l’achèvement (ou l’acquisition si elle est postérieure).

A noter : Les loyers entrent dans le cadre fiscal des revenus fonciers.

La réduction d’impôt avec le dispositif Girardin

Pour les opérations réalisés en 2011, cette réduction est égale à :

25 % des sommes effectivement payées dans le cas du propriétaire occupant et dans le cas des travaux de réhabilitation.

27% dans le cas d’achat locatif direct, de la souscription de parts de société privée ou de société civile.

50% dans le cas de la souscription en numéraire au capital de société de développement régional des départements ou collectivités.

L’engagement de location ou de conservation des parts à dater de l’achèvement de l’immeuble est de 5 ans dans les 2 derniers cas.

Si l’investisseur se soumet :

À un plafonnement des loyers hors charges
Et à un engagement de location (ou de conservation des parts) après l’achèvement de l’immeuble de 6 ans (au lieu de 5)

Il s’agit alors d’un Girardin « intermédiaire » ou « Girardin social », et la réduction peut être portée à 40% pour les cas d’achat locatif direct ou de souscription de parts de société privée ou civile.

Les réductions d’impôt peuvent se voir appliquer des bonus dans les cas suivants :

Pour les biens situés dans une ZUS (Zone Urbaine Sensible), réduction supplémentaire de 10%
Si le bien fait l’objet d’équipements d’énergie renouvelable (ils sont définis par arrêté), réduction d’impôt supplémentaire de 4%.

La réduction d’impôt sera régulièrement répartie en 5 annuités, sauf dans le cas du propriétaire occupant où cette réduction sera répartie en 10 annuités.

Attention : considérez le montant de l’acquisition avec prudence. En effet, si la réduction d’impôt était supérieure à l’impôt dû avant réduction, cette différence serait non reportable, donc perdue. De plus, si l’opération provoque un déficit foncier (imputable normalement sur le revenu global), ce déficit ne pourra être utilisé durant toute la période où est prise en compte la réduction d’impôt.

Les barèmes 2011 pour le Girardin Intermédiaire

Les plafonds de ressources correspondent au revenu imposable de l’année N-2, ou de l’année N-1 s’ils étaient inférieurs.